¿Debo demandar al dueño de mi edificio por reparaciones?

¿Debo demandar al dueño de mi edificio por reparaciones?

Publicado 10/25/2022

Este artículo fue escrito por un equipo de expertos en vivienda de JustFix

Resúmen

Conoce más sobre la Acción HP, un caso legal que puede ayudarte cuando aumentan los problemas en tu apartamento.

¿Cómo puede ayudar JustFix?

Usa la herramienta de JustFix Quién es el dueño para buscar más información sobre el dueño de tu edificio.

Entonces... te comunicaste con el dueño de tu edificio por mensaje de texto, teléfono y correo electrónico innumerables veces sobre el mismo problema de reparación. A pesar de insistir, el dueño de tu edificio sigue sin hacer nada. No recibir noticias sobre condiciones peligrosas es, en el mejor de los casos, desalentador y, en el peor, potencialmente fatal. En la ciudad de Nueva York, todos los inquilinos residenciales gozan de la protección de la "Garantía de habitabilidad". Esta ley hace que sea un requisito contractual que el dueño del edificio se encargue de las reparaciones que necesita tu apartamento, sin importar lo que diga el contrato de arrendamiento sobre quién tiene que hacer las reparaciones. Si el dueño de tu edificio no responde a tus solicitudes de reparaciones, puedes demandarlo ante un tribunal de vivienda por reparaciones con una Acción HP (o una acción ante un tribunal de vivienda).

¿Qué debo hacer antes de presentar una Acción HP?

Si el dueño de tu edificio no responde tus quejas por teléfono, mensaje de texto o correo electrónico, envía una carta de queja más oficial. La herramienta Carta de quejade JustFix genera una carta certificada gratuita que describe tus quejas y las posibles consecuencias legales que podría enfrentar el dueño de tu edificio de no realizar las reparaciones. Si bien la carta de queja no es un paso legalmente obligatorio, te puede ayudar a demostrar --si el caso llega a la corte-- que el dueño de tu edificio recibió notificación de los problemas.*

Además de enviar una carta de queja, puedes notificar a la Ciudad de Nueva York llamando al 311. Cuando llames al 311, el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de la Ciudad de Nueva York (HPD, por sus siglas en inglés) enviará un inspector para que visite tu apartamento y evalúe las condiciones. Si las numerosas llamadas al 311 no consiguen resultados, considera llevar tu caso ante el Tribunal de Vivienda presentando una Acción HP.

*CONOCE LOS RIESGOS: si eres un "inquilino a precio de mercado" (es decir, que no es de NYCHA y no tiene el alquiler estabilizado/controlado), puedes tener menos protecciones contra el desalojo o los grandes aumentos de alquiler.

Llamar al 311 o iniciar una Acción HP puede molestar al dueño de tu edificio. Un dueño enfadado podría negarse a renovar tu contrato de arrendamiento o podría aumentar tu alquiler. Esto constituye una represalia ilegal. Si te preocupan las represalias, puedes llamar y denunciar una infracción de la calefacción de forma anónima. ¿La desventaja? Es posible que el inspector no pueda entrar en el edificio y no pueda medir la temperatura dentro de tu vivienda individual.

¿Quién puede iniciar una Acción HP?

Todas las personas que vivan en un apartamento de alquiler, incluidos arrendatarios, personas que subarriendan, compañeros de habitación e inquilinos de mes a mes, tienen derecho a presentar una Acción HP. Del mismo modo, los inquilinos que viven en cualquier tipo de vivienda pueden presentar una Acción HP, incluyendo a aquellos que viven en unidades con renta estabilizada, apartamentos a precio de mercado, viviendas públicas, cooperativas y condominios. Finalmente, los ocupantes pueden demandar por cualquier tipo de reparación a prácticamente todos los propietarios, incluidos individuos, corporaciones y fideicomisos. Si bien los ocupantes también pueden demandar por acoso, este artículo se centra en las demandas relacionadas con las condiciones de los apartamentos.

Paso 1: ve al Tribunal de Vivienda

Primero, averigua dónde se encuentra la el tribunal de vivienda de tu condado. Planea llegar temprano cuando el tribunal abra a las 8:30 a. m., pues es posible que te pases toda la mañana (o incluso parte de la tarde) en el tribunal o en la oficina de correos. Pasar por el puesto de control de seguridad del tribunal toma tiempo y, por lo general, requiere esperar por largo rato afuera, así que vístete de acuerdo al clima y lleva un paraguas si hay lluvias en el pronóstico.

Llevar:

  • Documento de identificación con fotografía

  • Un bolígrafo con tinta negra

  • Papel

Cualquier evidencia que tengas, como fotos, mensajes de texto, notas de lecturas de temperatura, etc.

Monedas para sacar fotocopias, aunque el juzgado te permitirá hacer fotos de los documentos con la cámara del teléfono celular

Si bien JustFix no suele decir a los inquilinos qué ropa ponerse, el tribunal te pide que uses ropa que ellos consideran "agradable"

Presentar una Acción HP cuesta $45.00. No se aceptan cheques personales, pero puedes pagar con el cambio exacto en efectivo, cheque bancario, cheque certificado o giro postal. Los inquilinos de bajos ingresos pueden solicitar ser exonerados del pago de la tarifa.

Dejar en casa:

  • Cualquier cosa afilada como navaja de bolsillo o arma;

  • Sombreros, a menos que sea por motivos religiosos;

  • Comida, aunque puedes traer una barra de proteínas o una botella de agua.

Paso 2: obtén los formularios

Luego de pasar por seguridad, pide indicaciones para llegar a la oficina del secretario, donde probablemente te esperará otra larga fila. Cerciórate de que estés en la fila correcta para presentar una "Acción HP".

Cuando llegue tu turno, infórmale a la persona que te atienda que quisieras presentar una Acción HP contra el dueño de tu edificio por malas condiciones en tu apartamento. También puedes presentar una Acción HP por acoso del dueño de tu edificio. Si crees que el dueño de tu edificio te está acosado, dile al secretario que te gustaría agregar una queja por acoso. El secretario te dará un paquete de información para completar en papel copia.

Completa cada página del paquete en una superficie dura con un bolígrafo negro. Escribirás en las páginas superiores, pues las páginas que van debajo servirán como una copia importante. Te recomendamos escribir de forma legible. Cuando completes el formulario, escribe presionando fuerte para que se pueda leer también en las páginas copia, las cuales se distribuirán a diferentes lugares. Si la información no se copia en el resto de las páginas aun cuando escribes presionando, no se podrá leer lo que completes y el empleado podrá pedirte que vuelvas a hacer el papeleo. Si lo que escribes sí se copia bien en el resto de las páginas, el empleado no te pedirá que vuelvas a completar el paquete, el cual contendrá:

Una orden para demostrar la causa: esto es principalmente para que lo llene el juez.

Una petición: aquí anotarás tus quejas.

Un formulario de inspección del HPD: aquí programarás una hora para que la Ciudad visite tu apartamento. Ten en cuenta que si tienes un hijo menor de seis años, la Ciudad puede enviar un inspector de plomo.

Exoneración del pago de tarifas: si eres una persona de bajos ingresos, podrían exonerarte del pago de la tarifa de presentación de $45.00. De lo contrario, el empleado te pedirá que pagues mediante giro postal, cambio exacto o cheque certificado/bancario.

Paso 3: completa los formularios --si no estás seguro, ¡pide ayuda!

Si tienes dudas de cómo completar un formulario, no escribas sin saber. Pregúntale al secretario o busca la mesa de ayuda con el nombre Respuestas del Tribunal de Vivienda. Puede que tengas que hacer una fila adicional para hacer tus preguntas, pero vale la pena esperar para completar los formularios de forma correcta. Incluso un pequeño error puede significar que tengas que hacer el papeleo de la demanda de nuevo. Aquí algunas frases clave para completar los formularios:

Peticionarios: en muchos tribunales, la persona que presenta la demanda se llama “Demandante”, pero el tribunal de vivienda llama a esa persona “Solicitante”. Si tú estás presentando el caso, tú eres el peticionario.

Quien responde: en lugar de "Demandado", el tribunal de vivienda llama a la persona demandada "Quien responde". En un caso de reparaciones, los demandados pueden incluir al dueño del edificio, al agente administrador, al superintendente y, en todos los casos, al HPD. Asegúrate de escribir correctamente los nombres de las personas a las que demandarás y de identificar correctamente sus direcciones. Los errores aquí pueden resultar en que el caso sea desestimado o descartado por el juez. Si esto sucede, puedes comenzar de nuevo.

Si bien puedes mencionar el nombre de alguien que conoces que administra o es “el dueño" de tu edificio, la mayoría de dueños son en realidad corporaciones que tienen nombres que terminan en "LLC" o "Inc". Utiliza la herramienta Quién es el dueñode JustFix para identificar al dueño del edificio. Asegúrate de cotejar los nombres y las direcciones comerciales de las partes en la página de registro del edificio a través del sitio web del HPD para asegurarte de haber escrito correctamente el nombre de las empresas o personas. Es probable que el secretario del tribunal de vivienda te pueda ayudar a buscar esto.

Inspección del HPD: una vez que conozcas a los demandados, completarás una solicitud de inspección del HPD. El secretario te pedirá que uses el mismo papel copia para hacer una lista de todas tus quejas por reparaciones en tu apartamento y en las áreas comunes. Solo puedes enumerar 10 por página, así que no tengas miedo de solicitar formularios adicionales.

Inspección de plomo: en el formulario de inspección del HPD, marca si tienes niños menores de seis años que vivan en el apartamento o te visiten con frecuencia. Si no te sientes cómodo dando sus nombres completos, puedes usar un seudónimo o simplemente el nombre de pila. Si indicas que un niño menor de seis años pasa tiempo en el apartamento, conseguirás una inspección de plomo. Anota la fecha y la hora de la inspección y asegúrate de que estarás en casa. Si trabajas a tiempo completo, ¡pídele al empleado una inspección el fin de semana!

Paso 4: obtén la firma del juez

Una vez que hayas completado los formularios, el secretario se los entregará al juez. Por lo general, el juez se tomará algunas horas para revisar los formularios. A la 1:00 p.m., los jueces hacen una pausa para almorzar, por lo que si ya se acerca la hora del almuerzo, es posible que debas regresar después de las 2:00 p.m. para esperar.

Si el juez firma la orden que demuestra la causa, ese formulario contendrá información clave: recibirás una fecha y hora para tu cita en la corte, así como instrucciones sobre cómo entregar los documentos. También habrá un número de registro que corresponde a tu caso, con el cual podrás buscar información judicial en e-courts. Finalmente, recibirás confirmación de una fecha/hora para la inspección del HPD (que tiene lugar antes de la primera cita en la corte). Por lo general, necesitarás que alguien de 18 años o más esté en casa de 3 o 4 horas durante la fecha asignada.

Paso 5: entrega legalmente los documentos

Para muchos inquilinos, un día en la corte es algo muy estresante. Pero todavía falta la parte más importante. El documento etiquetado como “Orden para demostrar la causa” contiene información clave sobre cómo debes “entregar” los documentos. La “Notificación de entrega” se refiere al método para informarle al dueño de tu edificio sobre el caso judicial y cuándo pasa al tribunal. Incluso si le informaste al dueño del edificio sobre la fecha de la corte por mensaje de texto o de forma oral, DEBES entregar los documentos de acuerdo con las instrucciones indicadas y antes de la fecha de vencimiento que figura en la Orden para demostrar la causa. Si no “entregas” los documentos correctamente, el juez desestimará tu caso y te pedirá que presentes todo de nuevo.

La mayoría de los jueces requerirán que los inquilinos envíen una copia de todos los documentos por correo certificado, con acuse de recibo por correo regular. En ocasiones, el juez puede pedirte que entregues personalmente los papeles al dueño de tu edificio. Para el envío por correo, debes visitar la oficina de correos y guardar todas las pruebas del envío. Finalmente, debes completar una "declaración jurada de notificación de entrega" que acredite el hecho de que seguiste todas las instrucciones antes de la fecha de vencimiento. Para la entrega personal puedes utilizar un formulario proporcionado por el tribunal, pero debes firmarlo en presencia de un notario. La primera cita en la corte puede tardar semanas o un mes, mientras tanto, el HPD inspeccionará tu apartamento y podrás comenzar a prepararte.

Paso 6: prepararte para la cita en la corte

Antes de la fecha en la corte, revisa tu formulario de "Solicitud de inspección" para confirmar la fecha y hora en que el tribunal le pidió al HPD que vaya a tu apartamento. Aunque el formulario puede indicar una ventana de 4 horas, intenta estar en casa una hora antes y una hora después de ese lapso de tiempo. Cuando llegue el inspector del HPD, asegúrate de llevar al inspector por todo tu apartamento y por el edificio para señalar todas y cada una de las condiciones. Debido a que los jueces confían en la inspección del HPD, para tener una cita exitosa en la corte, debes asegurarte de que el HPD entre a inspeccionar tu apartamento. Si te perdiste la inspección, llama al 311. Aunque el juez revisará la inspección del HPD y cualquier infracción cometida a través del 311 antes que nada, puedes traer copias de los números de quejas que hiciste en el 311, correos electrónicos, mensajes de texto o cartas que le hayas enviado al dueño de tu edificio para demostrar que sí recibió notificación de tus quejas. Algunos inquilinos también traen notas o "registros de temperatura" que tomaron cuando su apartamento cayó por debajo de los niveles legales. Para obtener más información sobre una Acción HP por falta de calefacción o agua caliente, visita el centro de aprendizaje de JustFix sobre la Ley de Calefacción de la Ciudad de Nueva York.

Los inquilinos suelen mostrar en la corte fotografías de las malas condiciones, pero los jueces a menudo no revisan sus fotos en la primera cita en la corte. Sin embargo, traer copias de tus fotos no está de más. Algunos jueces las mirarán y, a veces, las fotos pueden ayudar al dueño del edificio o a su abogado a comprender la naturaleza urgente del problema.

Qué sucede durante la cita en la corte

¿Me presento en persona o virtualmente?

Durante la pandemia de la COVID-19 se han producido algunas comparecencias ante los tribunales a través de Microsoft Teams, una plataforma en línea. Pero, a menos que encuentres un abogado que te represente, la mayoría de las citas en la corte se llevarán a cabo de forma presencial. Mira la Orden para demostrar la causa que fue firmada por el juez para obtener instrucciones sobre si debes comparecer en persona. Si tienes dudas, puedes llamar al secretario del tribunal de tu distrito.

¿Qué pasa cuando me presento en persona? ¿Puedo conseguir un abogado?

Al igual que con la presentación de la Acción HP, trata de llegar temprano para tener tiempo de pasar por seguridad y dejar cualquier artículo que no esté permitido. Lleva contigo un bolígrafo negro, tus documentos judiciales y, lo más importante, tus declaraciones juradas de notificación de entrega.

Las salas del tribunal se denominan “Partes”. Por lo tanto, será mejor que verifiques primero para asegurarte de ir a la “Parte” o sala del tribunal correcta. La parte que estás buscando se llama "Parte HP". Afuera de la parte, deberás ver una lista de casos en orden aleatorio. Busca tu caso y anota el número que aparece al lado (del 1 en adelante). Cuando entres, espera en la fila para “registrarte” y dile al secretario de la corte que has llegado. Si no te registras, perderás automáticamente tu caso. Por lo general, el tribunal llamará tu nombre si no te registras, así que si escuchas tu nombre, asegúrate de decir que estás presente en la sala del tribunal.

Los abogados gratuitos generalmente se enfocan en casos de desalojo, por lo que es probable que tengas que navegar tu comparecencia ante el tribunal "pro se", lo que significa sin un abogado. Dicho esto, la Sociedad de Ayuda Legal y los Servicios Legales de la Ciudad de Nueva York a menudo tienen oficinas en los juzgados, y puedes intentar pedirles ayuda para presentar tu Acción HP.

¿Quiénes son las personas que están en la sala de un tribunal?

Juez: el juez se sienta frente a la sala del tribunal. Antes de que aparezca el juez, verás a otros miembros del personal del tribunal. Por lo general, el juez vestirá una túnica.

Abogado del tribunal: todos los jueces tienen un abogado en la corte que los ayuda durante todo el día. A veces, los inquilinos confunden al abogado del tribunal con otros abogados presentes en la sala. Si no estás seguro de quién es quién, no tengas miedo de preguntar.

Abogado del HPD: afortunadamente, para la mayoría de las Acciones HP, el HPD enviará un abogado que represente a la Ciudad. Si bien este abogado no te representa, como inquilino, el HPD tiene un interés legal en asegurarse de que los dueños de edificio mantengan viviendas seguras en la ciudad de Nueva York. Desafortunadamente, los abogados del HPD no aparecerán en casos presentados por inquilinos de NYCHA. Si bien el abogado del HPD no puede ofrecerte asesoramiento legal, esta persona puede sugerir algunos pasos a seguir para ayudar a que tu caso avance en la dirección correcta.

Alguacil de la corte: el alguacil de la corte generalmente viste un uniforme y lleva un arma. El trabajo de esta persona es responder preguntas y mantener la paz en la sala del tribunal.

Secretario de la corte: a veces también verás a un secretario o una persona que se sienta al frente y ayuda a registrar a las personas. Cuando llegues, te debes “registrar” con el secretario de la corte. Puedes darle el número de tu caso o tu nombre.

Abogado del dueño del edificio: muchos dueños de edificios contratan abogados para que los representen en la corte. Si el dueño de tu edificio tiene un abogado, recuerda que esta persona no representa tus intereses.

¿Qué sucede realmente en la primera cita en la corte?

Si el dueño del edificio o el abogado que lo representa no se presenta, el juez o el abogado de la corte te pedirá evidencia de que entregaste correctamente los documentos. Asegúrate de tener tus declaraciones juradas de notificaciones de entrega y cualquier papeleo de la oficina de correos. El juez o el abogado de la corte los revisará cuidadosamente.

A veces, cuando el dueño de tu edificio comparece, puede decir que no le entregaste correctamente los papeles. Ten tus documentos listos para que el juez los revise. De todos modos, la mayoría de los dueños de edificios pedirán “una prórroga” o más tiempo para hacer las reparaciones. Si bien los jueces suelen conceder aplazamientos, si las condiciones de tu apartamento son graves, puedes pedirle al juez, al abogado de la corte o al abogado del HPD que le pida al dueño del edificio que acceda, por escrito, a solucionar esos problemas de inmediato. Deberás seleccionar "fechas de acceso" para que vengan los trabajadores del dueño de tu edificio y debes pedir que todo esto quede por escrito en una "estipulación". Si el acuerdo no está por escrito y no está firmado por el juez, no podrás hacer que estos términos se cumplan más adelante.

¿Qué sucede después de la primera cita en la corte?

¿Qué ocurre en las fechas de acceso?

Si aceptaste que el dueño de tu edificio tenga acceso al apartamento, asegúrate de que tú y/o alguien mayor de 18 años esté en casa durante el tiempo de acceso. Muchos dueños de edificios suelen afirmar que el inquilino no le dio acceso al apartamento, por lo que puedes considerar pedirle a un vecino o amigo que te acompañe en la(s) fecha(s) de acceso como testigo. Si el dueño de tu edificio no viene en las fechas de acceso o viene pero hace reparaciones de mala calidad, será mejor que le informes al juez en la próxima cita en la corte.

¿Qué sucede después de las fechas de acceso?

La mayor parte del tiempo, los inquilinos deben regresar a la corte varias veces para obligar al dueño del edificio a completar las reparaciones. Si las condiciones vuelven a empeorar después de algunos meses, es posible que debas presentar una "Orden para demostrar la causa" para "Reestablecer" el caso en el calendario. Cuando se reestablece el caso porque el dueño del edificio no hizo las reparaciones prometidas, el juez puede declarar al dueño del edificio en “desacato”, lo que significa que el juez puede multar o encarcelar al dueño del edificio por no cumplir con una orden judicial.

¿Puedo pagar menos alquiler debido a este problema?

Muchos inquilinos tratan de negociar en el tribunal de vivienda una rebaja o reducción del alquiler. Si bien siempre puedes pedirle al dueño de tu edificio o a su abogado que rebaje el alquiler, la mayoría de los dueños de edificios no están de acuerdo y muchos jueces no respaldan esta medida. En algunos casos, el juez puede imponer multas y sanciones al dueño del edificio. Ese dinero se paga a la Ciudad, no al inquilino. En casos de acoso, un juez puede imponer multas y sanciones a pagar a favor del inquilino.

Recuerda siempre: ¡La unión hace la fuerza! ¡Organízate con tus vecinos!

representen, los grupos de vecinos que están organizados e interesados en presentar juntos una Acción HP pueden tener más facilidad de obtener asistencia legal gratuita. Ponte en contacto con grupos de inquilinos organizados o proveedores de servicios legales en tu área para obtener ayuda. Tienes derecho a una vivienda segura y habitable. Si bien las acciones HP requieren tiempo, paciencia y atención a los detalles, llevar a la corte al dueño de tu edificio, en vez de que él te lleve a ti, no solo tiene el propósito práctico de obtener reparaciones. Llevar a los dueños de edificios a los tribunales contrarresta el desequilibrio de poder entre dueños e inquilinos. El Tribunal de Vivienda no debe ser un foro para el desplazamiento violento, sino un lugar en donde los inquilinos puedan luchar por una vivienda justa, segura y equitativa.

¿Quieres crear una asociación de inquilinos? Lee nuestra Guía de recursos de organización de inquilinos elaborada por organizadores e inquilinos que participan en nuestro Consejo Consultivo de Diseño ("DAC", por sus siglas en inglés).

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