¿Pueden estabilizarse las rentas de los edificios nuevos? Sí, sin duda es posible

¿Pueden estabilizarse las rentas de los edificios nuevos? Sí, sin duda es posible

Publicado 02/18/2022

Este artículo fue escrito por el equipo de expertos en vivienda de NYC en JustFix

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Incluso los edificios más nuevos pueden ser de alquiler estabilizado porque el propietario participa en un programa de reducción de impuestos.

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La mayoría de los neoyorquinos asocian la estabilización de rentas con edificios antiguos, rentas bajas, edificios sin ascensor y, admitámoslo, con dueños de edificios negligentes que ni siquiera hacen las reparaciones más elementales.

Sin embargo, miles de apartamentos construidos recientemente deberían tener contratos de arrendamiento estabilizados porque los propietarios de estas construcciones reciben exenciones fiscales especiales. Muchos de estos apartamentos "modernos" tienen ascensores, gimnasios, salas de recreo y azoteas. A pesar de las leyes que obligan a los dueños de edificios a informar a sus inquilinos de la condición de apartamento estabilizado debido a la reducción fiscal, miles de inquilinos no saben que viven en apartamentos de renta estabilizada.

Con algunas excepciones importantes, la estabilización de la renta se aplica generalmente a los edificios de seis o más unidades construidos después de 1947 y antes de 1974. Hasta que cambiaron las leyes estatales sobre los alquileres en 2019, los apartamentos vacíos que alcanzaban un determinado monto de “renta legal” (entre unos 2.000 y 2.700 dólares en los últimos tiempos) perdían su condición de renta regulada y se convertían en “apartamentos a precio de mercado”. Los dueños de edificios que renovaron completamente edificios enteros también aprovecharon las lagunas del Código de Estabilización de Rentas para convertir todo el edificio en apartamentos a "precio de mercado". Por esta razón, muchos neoyorquinos asocian las estabilizaciones de rentas con edificios más grandes y antiguos con rentas más bajas. Pero a menudo no es así.

Estabilización de rentas mediante programas de reducción fiscal J-51 y 421‑a

Los programas J-51 y 421-a, dos de las reducciones fiscales más comunes, ofrecen a los dueños de edificios incentivos para renovar o construir nuevos apartamentos residenciales. A cambio de estos beneficios fiscales, los dueños de edificios tienen algunas obligaciones fundamentales con sus inquilinos:

  1. Fuertes protecciones contra los desalojos: independientemente del monto de la renta inicial (a menudo los propietarios pueden fijar la primera renta basándose en el “mercado” local), el propietario debe ofrecer un contrato de renta estabilizada durante todo el periodo de los beneficios fiscales (normalmente 25 años). Aunque la renta comience siendo relativamente más alta, en la ciudad de Nueva York, la Junta Reguladora de Rentas (“RGB” por sus siglas en inglés) fija el aumento anual de la renta en cantidades normalmente modestas (1-2% en los últimos años). Además, los dueños de edificios solo pueden terminar los contratos de arrendamiento por "causa justa". En otras palabras, por mucho que el inquilino se queje o cause molestias al dueño del edificio, este debe seguir renovando el contrato de arrendamiento y no puede subir la renta bruscamente.

  2. Fuertes requisitos de notificación: el dueño del edificio que reciba los beneficios de los programas 421-a o J-51 no solo debe ofrecer un contrato de arrendamiento de renta estabilizada, sino que debe informar al inquilino sobre el programa de reducción fiscal en letra de tamaño de 14 puntos en cada uno de los contratos de arrendamiento, incluido el inicial y todos los de renovación. Todos los contratos de arrendamiento deben informar claramente al inquilino de la fecha en que vencerá la reducción fiscal. Esto es importante porque una vez que expira la reducción fiscal el apartamento pierde su condición de renta estabilizada. Si el dueño del edificio no informa al inquilino de la reducción fiscal y de su fecha de expiración, nunca podrá retirar el apartamento de la estabilización de renta.

Cómo saber si tu edificio tiene una reducción fiscal

Hay varias formas de comprobar si tu edificio es beneficiario de los programas J-51 o 421-a:

Consulta el estado de tu edificio con la herramienta de JustFix, Quién es el dueño (WOW por sus siglas en inglés). Ahora WOW permite verificar si un edificio recibe las reducciones fiscales J-51 y 421-a. Busca cualquier dirección y ve a la pestaña “Portafolio” para buscar pruebas de la reducción fiscal en la columna "Exenciones fiscales."

Utiliza CoreData.nyc para visualizar los edificios con exenciones fiscales. Creado por el Furman Center de la Universidad de Nueva York, CoreData integra información pública en una herramienta interactiva de datos y mapas. Información de viviendas subvencionadas, demografía, normas de zonificación, condiciones del vecindario, entre otros datos, son las opciones que puedes superponer en el mapa.

Revisa los sitios web oficiales. La ciudad de Nueva York mantiene una lista de edificios que reciben reducciones fiscales. Consulta la lista del Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda (“HPD” por sus siglas en inglés) de la ciudad de Nueva York de los edificios beneficiarios del programa J-51, por distrito y año. Visita la base de datos del Departamento de Finanzas (“DOF” por sus siglas en inglés) para ver la lista de edificios del programa 421-a.

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Cómo lograr que el dueño del edificio reconozca tus derechos de renta estabilizada

Si el dueño del edificio no te ofrece un contrato de arrendamiento de renta estabilizada, ¡firma el contrato de todos modos! Puedes presentar una queja ante la División de Viviendas y Renovación Comunitaria (DHCR, por sus siglas en inglés) para solicitar que declaren que tu apartamento tiene renta estabilizada. Tu apartamento debe seguir siendo de renta estabilizada durante todo el periodo de arrendamiento, ya que el dueño no te avisó, como es debido, de la reducción fiscal. Para solicitar el reconocimiento como inquilino de renta estabilizada, escribe una carta a la DHCR solicitando una "determinación administrativa" de que tu apartamento es de renta estabilizada.

Proporciona una copia de todos tus contratos de arrendamiento (el primero y las posibles renovaciones), así como cualquier página web del gobierno que demuestre que tu edificio tiene (o tenía cuando te mudaste) los beneficios J-51 o 421-a. Puedes enviar estos documentos por correo a:

Director, Multi-Service Unit

Property Management Bureau

92-31 Union Hall Street

Jamaica, NY 11433

Conseguir el reconocimiento de la estabilización de la renta es solo el primer paso en tu camino hacia una vivienda de renta estable y a largo plazo. Lo siguiente que tienes que hacer es presentar un reclamo por exceso de cobro en la renta para que te bajen la renta y te devuelvan lo que has pagado de más (incluyendo los posibles daños e intereses). Además de tus contratos de arrendamiento, tendrás que presentar facturas de cobro de la renta y pruebas de los pagos anteriores de la renta.

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