¿Debo reportar las malas condiciones de mi apartamento a la Ciudad? Una guía para llamar al 311

¿Qué sucede cuando llamo al 311?

En la mayoría de las quejas, el operador del 311 dirigirá tu llamada al Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de la Ciudad de Nueva York (HPD, por sus siglas en inglés). El HPD maneja gran parte de las quejas de mantenimiento de viviendas, incluidas infestaciones, pintura con plomo, moho, fugas, calefacción, agua caliente, líneas de gas, pisos rotos, pintura/yeso descascarado y problemas estéticos.

• Para los residentes de viviendas privadas, el HPD enviará un inspector para que visite tu edificio y/o apartamento.

• Para los residentes de viviendas públicas, elHPD registrará tus quejas pero no las inspeccionará. En su lugar, te pedirán que llames al Centro de Atención al Cliente de la Autoridad de la Vivienda Pública de la Ciudad de Nueva York (NYCHA, por sus siglas en inglés) al (718) 707-7771 o que presentes una queja en línea para solicitar reparaciones. Para obtener una inspección del HPD, los inquilinos de NYCHA deberán presentar una Acción HP, un caso de reparaciones ante el tribunal de vivienda.

Para ciertas condiciones, puedes pedirle al operador del 311 que te remita al Departamento de Edificios (DOB, por sus siglas en inglés). El DOB maneja quejas relacionadas con construcciones ilegales, problemas estructurales en el edificio y con algunos sistemas de todo el edificio como la calefacción, líneas de gas y elevadores. Si no sabes cuál correspondería, presenta una queja tanto al DOB como al HPD.

Antes de llamar, ten una lista detallada de todas las condiciones que deseas informar y asegúrate de que el operador revise todas las condiciones de cada habitación de tu apartamento, así como las ubicaciones de las quejas en las áreas comunes.

¿Cuáles son los riesgos de llamar al 311?

Si bien tienes derecho a llamar al 311 de inmediato, algunos inquilinos prefieren llamar primero al dueño del edificio o al superintendente para solicitar las reparaciones.

Llamar al 311 podría llevar a que la Ciudad coloque infracciones en tu apartamento o en las áreas comunes del edificio. Estas infracciones, según la gravedad y el número, pueden obligar al dueño del edificio a pagar multas o tarifas a la Ciudad. Como resultado, llamar al 311 puede molestar al dueño de tu edificio. Un dueño de edificio enojado podría negarse a renovar tu contrato de arrendamiento o aumentar tu renta. Esta es una represalia ilegal. Los inquilinos que viven en viviendas públicas o unidades de renta controlada tienen protecciones adicionales contra represalias, pero los inquilinos a precio de mercado deben considerar el riesgo con precaución.

Ante el temor a represalias, algunos inquilinos optan por llamar al 311 de forma anónima, particularmente sobre las condiciones en las áreas comunes del edificio. Sin embargo, si tu apartamento está en malas condiciones, una llamada anónima no te llevará muy lejos porque el inspector necesita ingresar a tu apartamento para colocar la infracción.

Si eliges dejar una queja anónima sobre la condición de un área común, el inspector del HPD o DOB puede tener dificultades para acceder al edificio el día de la inspección. Por esa razón, considera dejar un número de teléfono (incluso uno que el dueño de tu edificio no reconozca, como un número de Google Voice) para que el inspector llame al llegar.

¿Cómo puedo tener una inspección exitosa?

Si llamas al 311, aquí hay algunos consejos para una inspección exitosa:

1. Proporciona un acceso rápido: en primer lugar, vas a querer asegurarte de estar en casa cuando el HPD o DOB vayan a inspeccionar. Algunos inquilinos llaman varias veces con el mismo reporte antes de que un inspector entre en su edificio. No dudes en llamar varias veces, especialmente si ha pasado una semana desde tu última queja. Para optimizar el proceso de inspección, pregúntale al operador si puede programar tu inspección durante una franja de tiempo específica. Si el operador no puede ayudarte, intenta programar una cita con la oficina municipal local del HPD.

2. Lleva al inspector a los alrededores: ten a la mano tu lista de quejas para cuando llegue el inspector y lleva al inspector por todo tu apartamento o a los alrededores del edificio para señalar las áreas problemáticas. Si te quejas de una infestación pero el inspector llega en un momento en que los ratones, las ratas o las cucarachas no están por ahí, señala los agujeros por donde entra la plaga o los excrementos como evidencia del problema.

3. Muestra hospitalidad: ofrece a tu inspector una taza de café, un descanso para ir al baño o un vaso de agua. Los inspectores pasan todo el día recorriendo los apartamentos de la ciudad de Nueva York, por lo que es posible que necesiten un poco de hidratación o ir al baño. Un inspector feliz e hidratado nunca está de más.

4. Sé persistente: si te quejaste de la calefacción o el agua caliente, pero el inspector lo visitó en un día cálido o cuando la calefacción funcionaba, llama nuevamente. O si el inspector pasó por alto algunas de tus quejas, llama de nuevo. Si el inspector no llega nunca, llama de nuevo. Puedes solicitar tantas revisiones como necesites.

5. Comprueba si hay infracciones: luego de la visita del inspector, las infracciones deberían aparecer en el sitio web del HPD en aproximadamente una semana. Busca la dirección de tu edificio y selecciona "todas las infracciones" para buscar resultados específicos de áreas comunes y apartamentos. Si el inspector pasó por alto algunas de tus quejas y no aparece ninguna infracción por algún problema relacionado con el apartamento, llama al 311 para una nueva inspección.

6. 

¿Cómo puedo minimizar las represalias de los dueños de edificios?

Ten en cuenta las protecciones que tienes por ley.

Los inquilinos de viviendas públicas, con renta controlada y con renta estabilizada, suelen tener más protecciones contra las represalias. Los inquilinos que viven en viviendas públicas y con renta regulada tienen derecho a renovar sus contratos de arrendamiento cada año con pocas excepciones.

Además, el estado limita cuánto puede el dueño del edificio aumentar la renta anualmente. Si tu apartamento tiene estas protecciones, llamar al 311 puede enojar al dueño de tu edificio, pero no hay mucho que este pueda hacer para terminar tu arrendamiento.

Si es un inquilino que no tiene renta controlada (también llamado “inquilino a precio de mercado”) o vive en un apartamento regulado pero no es un “inquilino registrado” (lo que significa que su nombre nunca estuvo en un contrato de arrendamiento con el dueño del edificio), puede que tenga muchas menos protecciones contra las represalias. Si bien la ley prohíbe que los dueños de edificios rescindan un contrato de arrendamiento o aumenten la renta en respuesta a una queja ante el 311, suele resultar difícil para los inquilinos probar que hubo represalias en el curso de un procedimiento de desalojo.

Considera asociarte con tus vecinos

Ya sea que los controles de la renta protejan tu arrendamiento o no, actuar en conjunto con tus vecinos tiende a reducir las represalias. Tú y tus vecinos pueden considerar iniciar una campaña del 311, que consiste en que todos llamen al 311 repetidamente en el transcurso de algunas semanas. Estas llamadas resultarán en múltiples inspecciones del edificio y de los apartamentos individuales.

Si los inspectores confirman suficientes infracciones, el dueño de tu edificio podría terminar en la lista de alerta de los peores dueños de edificio de Public Advocate. Llamar al 311 y reportar infracciones ante el HPD crea un registro casi irrefutable de las condiciones de tu edificio.

En casos extremos, el HPD puede llamar al dueño de tu edificio directamente o incluso hacer reparaciones y facturar al dueño del edificio por sus problemas a través del Programa de Reparaciones de Emergencia. Ese tipo de atención por parte de la Ciudad puede empujar incluso al peor de los dueños de edificios de barrios marginales a pedir los servicios de un contratista para hacer las reparaciones en el edificio. Si un propietario mantiene una gran cantidad de infracciones, el edificio también podría ingresar al Programa de Cumplimiento Alternativo (AEP, por sus siglas en inglés) del HPD. Al estar en el AEP, las consecuencias serían más inspecciones y, por lo general, la Ciudad se encargaría de las reparaciones de emergencia y le enviaría la factura al dueño del edificio.

Para obtener más información sobre cómo conseguir reparaciones, revisa el centro de aprendizaje de JustFix sobre chinches, riesgos de incendio, moho y calefacción y agua caliente.